现在，在商业地产的城市综合体开发中，人们越来越认识到商业对规划设计的引导作用。所以，要想成功地开发和运营一个城市商业综合体项目，就必须在具体的规划设计之前进行严谨的市场调研，进行商业规划，并以此来指导规划设计和地产开发。通过前期市场调研，要回答以下几个问题：1、这个地块是否适合做城市商业综合体？2、这个城市商业综合体的功能定位是什么？3、如何进行业态组合和确定业态配比？4、城市商业综合体整体运营的角度来考虑，对规划设计有哪些具体的要求？

      那么，如何进行具体的市场调研呢？通过实际工作，本人认为重点关注以下几个方面：

      一、三个基本原则：1、宏观上，要研究城市整体规划、城市和区域商业网点规划、城市宏观经济发展；2、微观上，要研究终端消费人群的构成和消费需求，以及消费需求满足的情况；3、时间上，要结合项目的建设周期，以前瞻性的眼光预测项目建成后的未来的消费市场状况。

      二、宏观研究（假设项目建设周期为三年）：

　　     1、城市发展的控制性规划，其中也包括了项目项目区域的发展规划。分析三年后项目周边的可能的城市状况，包括交通、住宅、主要商业设施等。这方面的数据可以从城市规划局取得。

　　     2、城市和区域商业网点发展规划， 分析三年后项目所在区域的主要商业网点构成情况，特别是项目周边已出售和待出售地块的商业开发计划。这方面的数据可以从城市商业局取得。

　　     3、城市发展的宏观经济状况，根据过去五年的城市宏观经济发展情况，预测未来三年的宏观经济发展趋势。具体内容包括：三次产业结构在国内生产总值的构成比例、社会零售总额构成比例和变化趋势、人均可支配收入和消费支出的构成和变化趋势、人口结构构成和变化趋势、城镇人口的就业状况和变化趋势等方面。这方面的数据可以从城市统计局取得。

      三、微观研究（假设项目建设周期为三年）：

　　      1、项目周边3-5公里范围内的消费人群构成现状和三年后的变化趋势。这方面的数据可以当地统计部门取得，并结合项目周边的住宅楼盘开发和销售的情况综合考虑。

　　      2、项目周边3-5公司范围内的主要商业设施和三年后将出现的其他商业设施情况。例如，百货、超市、餐饮、娱乐、文化、会展等商业业态的构成和开发计划。这方面的数据主要依靠现场踏勘取得。

　　      3、目标消费群体的消费需求满足情况和未来消费需求的变化趋势。这方面的数据主要通过对项目周边消费群体和其他目标消费群体的问卷调研取得。

　　四、对目前城市主要商圈分析。具体内容包括商圈形成的历史过程、商业业态的构成、商业面积总量和人均商业面积、主要商业业态的历年营业状况等等。通过对目前商圈的分析，可以对看出该城市的商圈漂移趋势，从而对项目周边的商圈定位有一个预测。这方面的数据主要依靠现场踏勘、案头研究取得。

　　五、通过以上几个方面的分析，形成对项目的商业业态构成建议，并确定商业总体量。

　　六、基于以上的结论，结合商业运营的要求，提出具体规划设计的建议。比如，综合体内部的客流交通动线构成、主要出入口的位置和数量、层高、柱距、荷载等等。

　　特别提醒的是，在完成了初步的前期市场调研之后，应该进行主力业态的预招商，通过主力商业客户的反应，再对初步调研的结论进行修正，以便更符合商业市场的规律和实际。在完成初步调研之后，就进入“招商——修订业态构成——修订规划设计——招商”这样一个循环往复的过程，每一次的循环往复都交上一次前进一步，更符合市场的实际需求。